土地・家を売りたい、と思った時
『土地を売りたい』『家を売りたい』と思った時、いったい何から始めれば良いのかわからない方も多いと思います。
不動産売却の基礎知識として、どなたにでもわかりやすく、不動産の売却に関する全体の流れなどを解説します。
不動産売却の全体の流れ
不動産売却の全体の流れは次の1～7のようになります。
- 不動産業者へ売却の相談・問い合わせ
- 物件の価格査定
- 媒介契約を締結
- 売却活動のスタート～ご案内・内見
- 購入申し込み～売買契約
- 決済・引き渡し
- 引き渡し後の対応
それぞれについて、以下で詳しく解説していきましょう。
ステップ1：不動産業者へ売却の相談・問い合わせ
不動産の売却を検討する場合は、まず不動産業者に相談・問い合わせをします。
その際に、お持ちの物件の資料（登記事項証明書（登記簿謄本）、公図などの測量図、固定資産税や評価額がわかる明細書、建物がある場合は図面関係）があると相談がスムーズに進みます。
また、住宅の売却相談の場合は不動産業者の店舗や事務所ではなく、売却希望物件（現地）での相談もその後の事を考えるとスムーズに進む場合もあります。
ステップ2 : 物件の価格査定
売却したい不動産の査定を行います。
この場合、「机上査定」と「訪問精密査定」の2種類がありますが、かさい不動産（以下、弊社）の場合、なるべく訪問した上での価格査定(訪問精密査定)をお願いしています。
机上査定とは?
机上査定は、簡易査定ともいわれ、現地調査をせずにデータ（周辺の類似物件の売出事例や成約事例、市況）などを加味した上で、算出する方法です。
住所、間取りや面積、築年数などの物件情報と、類似物件の取引相場や市場動向などをもとに算出します。
訪問精密査定とは?
訪問精密査定は、机上査定のデータを踏まえ、現地調査を経て査定価格を算出する方法です。
弊社担当者が物件を訪れ、物件の細かい状況や周辺環境などを調査し、お部屋の状態（間取り、リフォームの必要性など）や、道路と敷地の位置関係、境界の有無（戸建・土地の場合）など、細かく確認することで精度の高い価格を算出します。
ステップ3：媒介契約を締結
価格査定が終わり、売出し金額のお打合せが終わったら、媒介契約の締結になります。 媒介契約とは、不動産の売却を不動産業者に依頼する契約です。媒介契約には下記の3種類があります。
専属専任媒介契約
不動産業者は1社とだけ契約を結び、売主が自分で買主を見つけた場合でも、媒介契約を結んでいる不動産業者に仲介をしてもらわなくてはなりません。※直接取引が不可
専任媒介契約
不動産業者は1社とだけ媒介契約を結び、売主が自分で見つけた買主との直接取引もできます。
一般媒介契約
同時に複数の不動産業者と媒介契約を結ぶことができ、売主は自分で見つけた買主との直接取引もできます。
| 専属責任媒介契約 | 依頼者 | ・媒介を依頼した宅地建物取引業者以外に媒介を重ねて依頼することができません。 ・依頼者自ら見付けた相手方と業者を通さずに売買契約などを締結することができません。 |
| 業者 | ・目的物件を指定流通機構(西日本不動産流通機構 ※たっけんくんネット)に登録します。 ・依頼者に対し、1週間に1回以上、業務処理状況を報告します。 |
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| 専任媒介契約 | 依頼者 | ・媒介を依頼した宅地建物取引業者以外に媒介を重ねて依頼することができません。 ・依頼者自ら見付けた相手方とならば、業者を通さずに売買契約等を締結することができます。 |
| 業者 | ・目的物件を指定流通機構(西日本不動産流通機構 ※たっけんくんネット)に登録します。 ・依頼者に対し、2週間に1回以上、業務処理状況を報告します。 |
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| 一般媒介契約 | 依頼者 | ・媒介を依頼した宅地建物取引業者以外に媒介を重ねて依頼することができます。 ・依頼者自ら見付けた相手方とならば、業者を通さずに売買契約などを締結することができます。 |
| 業者 | ・指定流通機構(西日本不動産流通機構 )への登録および事務処理状況報告義務を負いません。 |
ステップ4：売却活動のスタート～ご案内・内見
媒介契約締結したら、いよいよ売却開始です。
購入希望者の集客は不動産業者のホームページやポータルサイト（弊社では「たっけんくんネット」「アットホーム」など）、チラシ（新聞折込やポスティング）などを使い行います。
そうした情報を見て、物件に関心を持った見込み客が内見にきますが、物件の内見時の貴重な機会の第一印象に良い印象を持ってもらうための準備が必要です。
よい印象を持ってもらうための準備
土地の場合
・草刈りなどの整備
・物件までの進入路の整備
・ブロック塀やフェンスなどの整備・補修
・境界の確定
一戸建て・マンションの場合
・ハウスクリーニング（業者による清掃）
・庭など外回りの草刈り・清掃
・室内の補修（クロス張替え・畳の表替えなど）
上記準備を完了させたら、いよいよ案内・内見の開始です。
不動産を売り出して、しばらく経過しても内見の報告（専任媒介での定期的な報告）や購入申込の相談が来ない場合は、販売価格が相場より高い、もしくは上記の良い印象をもってもらうための準備が不足している可能性があるので、売出価格の変更や物件の状況改善の検討をする必要がある場合もあります。
不動産を探している人は、インターネットなどで物件を探すのが一般的ですので、住みたい地域で売り出されている物件をいくつも見ています。ですので、購入希望者の多くが相場を把握していると考えたほうがいいため、相場よりも販売価格が高いと、なかなか興味を持ってもらえず、内覧に至らないことがあります。また、他の物件と比較して物件の内観や外観の印象の優劣により購入に至らない場合も多々あります。そのような場合には、販売価格が相場よりも高い時は、価格を下げる必要があるため、不動産業者と相談をして、価格の再設定を行い、また物件の状況改善を行います
ステップ5：購入申し込み～売買契約
内見を経て、購入希望者から購入申込書（買付証明書）を受領し、条件等の合意に至ったら、売買契約の手続きに入ります。
売買契約前の不動産業者と打ち合わせで、下記の事を確認し、契約日の日時などの調整を行います。
売主が契約締結日に準備・持参するものは、以下のものです。
- 実印
- 収入印紙（不動産会社で準備する場合もあります）
- 本人確認書類（運転免許証など）
- 登記済証（権利証）または登記識別情報通知
- お持ちの物件資料
☆契約締結時の流れ☆
- 重要事項説明
- 売買契約書の読み合わせ
- 物件状況告知書の説明
- 売買契約書への収入印紙の貼付
- 重要事項説明書と売買契約書・物件状況告知書への署名・押印
- 手付金の授受ならびに領収証の交付
～売買契約の完了～
ステップ6：決済・引き渡し
☆決済時に必要なもの☆
- 実印
- 印鑑証明書（取得後3か月以内のもの）
- 住民票や戸籍の附表（※現住所と登記簿住所が異なる場合）
- 本人確認書類（運転免許証など）
- 振込先の通帳・通帳印
- 登記識別情報（権利証）
- 売買代金等の領収証
1.決済前の引き渡しの準備
売主は撤去すべきものが残っていないか、最終確認を行い、引渡しまでに撤去・補修する約束の場合はそれらを行います。境界が確定していない場合などは、土地家屋調査士に依頼を行い、測量をする必要があります。
また、上記の必要なものを揃えて準備をします。
2.決済日当日
「決済時に必要なもの」を持って、指定の場所（主に買主指定の銀行など）に行きます。
買主から売主指定口座への振込完了後、買主に領収証と鍵（建物である場合）、その他買主へ引き継ぐべき書類などを渡し終了です。（所要時間約1～2時間ほど）
決済時は、売買代金から手付金を差し引いた売買残代金を受領し、固定資産税および都市計画税など租税公課の清算および、司法書士への登記費用（※住所変更登記などが必要なく、費用が必要ない場合もあります。）や不動産業者への仲介料、その他立替金なども清算します。
ステップ7：引き渡し後の対応
引き渡しが終わったら、今回の不動産売買は終了ではありません。
現在は、『契約不適合責任（以前は瑕疵担保責任）』というものがあり、売主は一定期間（売買契約書で期間を定めます）の契約不適合責任を負うため、期間終了までの間、何かあった時には誠実に対応しなければなりません。不動産（特に中古住宅）では、引き渡し後に給湯器などの設備などに不具合が発覚することがあります。売買契約書に明記した期間は、売主は買主に対し修復義務がありますので最後まできちんと対応することが必要です。
以上で、不動産の売却が完了します。
弊社では、売主様と一緒に売却の相談から売却後のサポートまで一括でお手伝いさせて頂きます！
まずは、お気軽に弊社担当までご相談ください。