購入の基礎知識

家・土地を買いたい!と思った時

「家を買いたい!」・「家が欲しい!」・「家を建てたい!」と思っても、「一体何から準備をすればいいのかわからない???」という方もいらっしゃるのではないかと思います。

一般的に個人が不動産を購入する機会は、一生に何度もあるものではありません。そのため分からないことがあっても、むしろ当然だと思います。

そこで、大切なの今後、不動産購入時に後悔しないために、必要な知識を身に付けておくことです。

初めて不動産を購入する時のポイントや流れ、注意点などを解説します。

「家を買いたい!」・「家を建てたい!」と思ったら・・・

家を買いたい!・家を建てたい!と思ったら、皆さんは何を思い浮かべますか?

おそらく多くの方が、「家の事は工務店やハウスメーカーだろう!」と言われるのではないでしょうか?

もちろん、家を建てるためには、工務店さんやハウスメーカーさんに相談することが必要です。

しかし、家を建てるための土地を、皆さんそこまで重要視していないのではないでしょうか?

上物である建物に目が行き、デザインや機能性を考えて予算を組むことはもちろん大事です。しかし、不動産という動かない財産である、『土地』にもっと目を向け、『土地』から派生する『建売住宅』・『中古住宅』などを視野に入れることでご希望の一生の『不動産購入』が出来るのではないかと思います。

 工務店さんやハウスメーカーさんでは、新築住宅のお話は出来ますが、新築やモデルハウス期間終了後の建売住宅、中古住宅など総合的な相談は出来にくいところもあるのではないでしょうか?

そのような事を、町の不動産屋さんに行って相談すれば、総合的客観的にお客様にはどのようなご提案が最適かと一緒に考えて、お話することが可能です。

一口に不動産といっても、何があるの??

たしかに不動産と言っても種類が様々です。不動産会社の中にも、それぞれ得手不得手がありますので、相談に行くときにどこの不動産会社へ行けばいいかの見極めも必要です。

不動産会社の業務は下記の種類があります。

Ⅰ.売買(仲介・土地分譲・中古再販・新築建売・マンション分譲)
Ⅱ.賃貸
Ⅲ.管理

などがありますが、本記事ではⅠ.の売買について解説をします。

不動産売買とは??

不動産の売買と言っても、大きく分けて5つほどあります。

1.土地・建物の仲介

仲介は、「売り主(一般人など)が不動産会社を介して販売する物件」のことです。不動産物件を紹介する不動産会社とは別に売主が存在するため、契約が成立した際は売主と買主を紹介(仲介)した不動産会社へ、既定の仲介手数料を支払う必要があります。 売り主と直接交渉するわけではないので、話し合いなどの条件の調整に時間がかかる場合もありますが、第三者である不動産会社が入ることで、値引き交渉などの各種交渉における負担が減る点はメリットと言えます。

2.土地分譲

不動産会社などが広い土地をいくつかの土地に分けて(区画整理して)宅地用に販売している土地のことを分譲地と呼びます。つまり「宅地の中でも、いくつかの区画に分けて販売されている土地」ということです。

★メリット

・電気・ガス・水道~敷地内に引き込まれた状態で販売されている
・擁壁が必要な場合、擁壁がされた状態で販売されているため、造成工事が不要な場合が多い
・境界が確定している

★デメリット

・家を建てる施工会社が決まっている場合も多い(『建築条件付き土地』と呼ばれます)
・一宅地あたりの面積が、50坪前後が多く2階建て向きの敷地面積
・一般の土地仲介案件より、各種整備済のため平均坪単価が高め

3.中古買取再販

中古買取再販とは、一般個人や不動産会社から中古住宅などを安く買い取り、間取りの変更や設備の充実化、バリアフリー化、外構工事などといったリノベーションを行って、新たに購入を考えている人に再度販売をすることです。買取再販業者とは、「買って、リフォームして(作り変えて)、売る」ことをする不動産会社となります。

4.建売住宅

建売住宅とは、土地と建物がセットになっている住宅のことで、家自体が完成する前から販売されている場合もあります。
基本的に間取りはあらかじめ決まっているので、一般的に万人受けするような間取りが多く、建物が完成していなくても、建設場所と間取りさえ気に入れば購入できるのが特徴です。
また、既に完成しているものを実際に内見・確認してから購入することが出来るので、納得の上、購入することが出来るのも大きな特徴です。総額の予算が出ているので、プラスアルファの見えないお金がかかりにくいのも、特徴の一つとして挙げられます。

一方注文住宅とは、土地から探した後に家の設計を行うのが特徴です。
一から家を建てるので、外観や間取りなどを自分の好きなように注文できます。
また、設計に関しては、基本的に施工会社に依頼するのが一般的ですが、設計や設備といった部分を自由に選べるのが注文住宅です。

建売住宅はほとんどの部分が完成しているのに対し、注文住宅は自分で何もかも決める建物と考えておくと良いでしょう。そして、土地は別途自分で用意することが基本になります。

ですので、土地代+建物代+設計費+その他諸々と総額の予算が見えにくく、プラスアルファの見えないお金がかかる場合があります。しっかりとした、資金計画を持つことが大事です!

5.マンション分譲

分譲マンションとは、1棟もしくは複数棟のマンションを1住戸ごとに販売しているマンションのことです。販売された住戸は、マンションを購入した人たち、いわゆる「区分所有者」が所有します。

  新築マンションの場合は、多くの戸数を一斉に売り出し、かつ売主がマンションデベロッパーであることが多いため、テレビやインターネット、チラシなどから幅広く物件情報を得ることができます。

  一方、中古マンションの場合は売主が個人であることがほとんどのため、新築マンションほど広く情報が発信されません。インターネットで検索するほか、個別に不動産会社から情報を得る方法などがあります。

分譲マンションの場合、購入することが出来るのは、マンション内の専有部分(住戸内)とそれに付随する権利のみになります。戸建て住宅のように、マンション敷地が購入者の名義にはならず、主に所有権の敷地権というもので設定されている場合が多いです。

また、固定資産税・都市計画税の他に月々のランニングコストとして、「管理費」・「修繕積立金」・「駐車場費」などが必要な場合がほとんどですので、月々の総支払額をよく確認・検討して購入することをお勧めします。

売買不動産の種類はわかったけど、まずは何をすればいいの??

まずは、自分がどんな家に住みたいのか?どこに住みたいのか?これから先の将来をどうするのか?を漠然でもいいので、イメージすることが大事です。

そのために、下記の4つを考えてみてください。

1.予算を立てる

不動産購入にかかわらず、何を購入するでも一番大事なのが予算かと思います。ご自身の預貯金(現金)で購入する方は、残高が目安になりますし、住宅ローンをご利用される方は、お自身の借入可能額が一つの目安になります。

住宅ローンをご利用される場合、いくらまで借入れすることが出来るかわからない方がほとんどかと思います。一般的に、借入可能額はご自身の年収の7倍が目安となることが多いのです。しかし、借入可能額とご自身の無理のない返済可能額は異なりますので、お気を付けください。

2.希望する条件を明確にする

希望する物件の地区(小学校・中学校区など)や、敷地・家の広さ、駐車場の台数、新住居にすむ家族構成(お年寄りがいる場合は、1階に居室が必要など)を箇条書きで書き出すことをお勧めします。その場合、まずはなんでも思いつくことをすべて書き出すことが大事です。全てを書き出したその後に、妥協できるもの・できないものを選別し、条件のランクをつけることが出来ればオーケーです!

3.なぜ、家が欲しいのか?

これは、疑問に思われる方もいらっしゃるのではないでしょうか?

「そんなのは、欲しいからに決まってる!!」とお怒りの声が聞こえてきそうです。

しかしこれを改めて今一度考えることで、ご自身やご家族などの条件の見直しや具体的にいつまでに購入する必要がある、今は違うけど後々親と同居する必要があるなど今後のライフプランニングを見直す機会になる場合もあります。

私も、よくお客様に「不動産を購入しようと思ったきっかけは何ですか?」と質問するのですが、

「子供が小学校に入る前に、購入したい」
「子供が大学など家を出るため、夫婦の家が欲しい」
「両親を同居するため、2世帯住宅が欲しい」
「不便な立地に住んでいるので、便利なところに引越したい」
「結婚を機に、新居を構えたい」

など、みなさん十人十色のお答えを頂きます。

こちらの、理由を明確にすることで「2.希望する条件を明確にする」をより明確にすることができ、改めて一緒に住むご家族のご希望を確認する機会にもなります。

また、不動産業者からも別の目線でのご提案なども可能になる場合もあります!

4.気になる不動産物件をインターネットやチラシなどで情報を収集する

希望物件の条件がでたら、インターネットやチラシなどで物件の情報を集めます。今は、ネット社会ですから、大体の物件情報はインターネットに掲載されています。弊社がある長崎県大村市では『たっけんくんネット』や『アットホーム』・『LIFULL HOME’S』などのポータルサイトを利用されることが多いです。

上記サイトで、気になる物件をいくつかピックアップしたらいよいよ不動産会社へ問合せします。

不動産会社へ問合せ~内見・見学~購入申込まで

ネットなどで気になる物件を見つけたら、取扱している不動産会社へ問合せをします。

不動産会社は、自社物件以外にも、他社さんが販売・仲介している物件も取り扱えますので、まずは既にお付合いしている不動産屋会社やお知合いの不動産会社がいる場合は、そちらに取扱いの可否を確認すると良いでしょう。

初めて、問合せをする場合はチラシやネットへ広告している不動産会社へ問合せします。

内見する際は、次の点に気を付けて見学しましょう。

内見時のチェックポイント

・外壁や屋根の痛み具合
・駐車場の台数の再確認(車種によっては3台ではなく2台の可能性など)
・前面道路の幅や間口
・日当たりや通風・騒音・臭気など
・雨漏り跡などの確認
・住設機器(キッチン・お風呂など)なの交換の必要性
・壁紙(クロス)、床(フローリング)、畳の張替えの必要性
・各種災害へのリスクや過去の履歴の確認
・まだ売主居住中の場合は、直接生活しているので、お話を聞く

その他、配慮する事

・新型コロナウイルスなど各種感染症の予防対策(マスク・手指の消毒・靴下の着用など)
・お子様が一緒の場合は、物件(売主)への配慮(傷・汚れ・急なトイレ)など

※特に夏場は、サンダルで素足の方もいらっしゃいますが、見学時は靴下を着用した方が、新型コロナウイルス対策も含め、売主の印象が良くなります。

 また、内見は1度限りという決まりはありませんから、曜日や時間・天気など諸条件を変えて何度も現地を確認する方が購入後に後悔しないためのポイントです。

おススメは

・晴れた昼間
・雨の昼間
・夜
・平日と日曜日など

を2~3回、物件及び周辺の状況確認をするのがポイントです。

実際に物件を内見・確認して、購入したい!と思ったら、住宅ローンなどの具体的な資金計画を立てる必要があります。

ある程度の予算が見積もれるので具体的な資金計画を立てていきます。あらかじめ考えておいた予算と資金計画書を比較検討し、住宅ローンの支払いに問題が生じないかなどを確認します。

購入の意思を固めたら、案内してくれた不動産会社を経由して 『不動産購入申込書(買付証明書)』を提出します。その際に下記の物を準備します。

・認印などの印鑑
・本人確認書類(運転免許証・保険証など)
・購入申込金 ※必要に応じて

住宅ローンの仮審査(事前審査)を受ける

不動産の購入申込みが受理されたら、次に住宅ローンの仮審査(事前審査)を申し込みます。住宅ローンの事前審査に通らないと資金調達の目途がつかないので、不動産売買契約には進めません。

事前審査の段階では、有利な条件で借りられる金融機関を不動産会社とそうだんしながら、確実に借り入れできるよう計画して依頼します。所属会社のメインバンクなどは、優遇がある場合もあります。また、いくつかの地方銀行など、仮審査(事前審査)はインターネット上で完結する場合もあり、比較的手軽に行えます。

資金計画を立てるときは、「住宅ローンの事前審査(仮審査)で仮承認を得ていないと、そもそも不動産物件の申し込みを受け付けてくれないケースがある」点に注意しなければなりません。つまり住宅ローンの事前審査で仮承認されないと、不動産物件を押さえられないのです。 人気の物件だと、事前審査の結果を待っている間に他の人に先を越されてしまい、結果的に自分が契約できないケースも考えられます。事前審査の結果が出るまでには一般的に3~4日ほどかかるので、希望した不動産物件を決める前に事前審査を先に依頼しておくのも一つの方法です。

いよいよ不動産の売買契約!!

物件の購入申込が完了し、仲介不動産会社及び売主に受理されましたら、次は重要事項の説明と売買契約書の読み合わせになります。一般的に、購入申込から1~2週間内に重要事項説明と売買契約を締結する場合が多いです。これより、契約日など延長する場合は、キャンセル扱いされ、他の購入希望者に先を越される場合もありますので、事前の準備が重要になります!

【重要事項の説明を受ける】

住宅ローンの仮審査(事前審査)も承認になり、契約ができる準備が整ったら、いよいよ不動産の売買契約の締結するステップに入ります。

かといって、すぐに売買契約は出来ません。まずは、不動産会社の宅地建物取引士(通称:宅建士)が重要事項説明を行います。重要事項説明をよく聞いて、疑問点の確認・納得した上で署名・捺印をします。

説明を担当する人が宅地建物取引士証を事前に提示する決まりになっているので、もしも提示もなく重要事項説明が始まった場合は確認した方が無難です。重要事項説明書や不動産売買契約書には専門用語も多いので、分からないことがあったらその都度聞くと良いでしょう。

【不動産売買契約を締結する】

重要事項説明が終わったら、いよいよ本題の不動産の売買契約に行います。一般的に売主と買主が顔を合わせて、売買契約書の読み合わせ行います。最近は、密を避けるためにそれぞれを別日に行い、代わりに不動産会社がそれぞれを代行して売買契約書の読み合わせを行う場合もあります。

不動産売買契約書の読み合わせを終え、内容に問題などなく納得したら、不動産売買契約を結びます。契約を結んでからキャンセルしようとすると違約金が発生する恐れもあるので、不明な点や疑問点がある場合は、それらを質問・解決した上で署名捺印するように心掛けましょう。

なお不動産売買契約を結ぶ際は、手付金が必要になります。一般的には不動産物件価格の10~20%ほどが目安ですが、申込時に支払った申込証拠金を充当できる場合もあるので、よく確認しておきましょう。なお不動産会社が売り主の場合は、手付金の上限は不動産物件価格の20%以内と定められています。

契約が終わったら、住宅ローンの本審査!

【住宅ローンの本審査】

不動産売買契約を正式に結んだら、住宅ローンの本審査を受けます。住宅ローンの本審査では利用者本人の収入を証明する書類だけでなく、不動産売買契約書や登記事項証明書といった購入不動産に関する資料も必要です。また本審査は金融機関の審査のみでなく、ローン保証会社や団体信用生命保険会社による審査も入るため、審査期間は事前審査より長くなります。

一般的に本審査は結果が出るまで10~14日間ほどかかる上、追加資料の提出や提出書類に不備があり、再提出など依頼されると承認まで3~4週間ほどかかるケースも珍しくありません。追加資料の提出を依頼されている間は審査がストップしている可能性が高いので、できるだけ早急に資料を用意して提出することが本審査をスムーズに通るポイントであり、仲介の不動産会社から売主に状況を説明してもらったりします。

【不動産物件の引き渡し・残金決済をする】

住宅ローンの本審査に通れば、購入代金から手付金を差し引いた残額を売主に支払うことになります。

売主・買主・不動産会社・司法書士が一堂に会し、主に買主指定の金融機関にて執り行います。

売主へは『売買残金』・『固定資産税及び都市計画税の清算金』などを支払い、仲介の不動産会社へは既定の『仲介手数料』、司法書士へは『登記費用』の支払いを行います。この場合、現金ではなく振り込みで行う場合も多くありますので、事前に各方面への振込先がわかれば準備もし易くなります。

売主が買主からの入金を確認し、物件の鍵や引継ぎ書類の確認を行い、問題がなければ不動産売買の引渡し・決済が完了します。

最後に不動産会社選びについて・・・

物件探しにおいて不動産会社そして担当者は、パートナーとも呼べる存在です。特に初めて不動産を購入する人は、分からないことだらけなので困るシーンも多いかと思います。そのような時に、気軽に質問ができる担当者がいるかどうかでは大きな違いがあります。

頼りになる不動産会社を選ぶコツは「購入後のことまで考えてくれる(アフターフォロー)」「こちらの予算に無理が生じない範囲で不動産物件を探してくれる」「税金や建築・建材などの幅広い知識がある」といった会社を選ぶことです。要は「お客様目線に立って話をしてくれる不動産屋かどうか」が重要です。

お客様が納得して信頼できる不動産会社を選んで、一生に一度の大切な不動産購入のお手伝いをしてくれる不動産会社を選ぶことが重要です。

地元大村市で建材屋として昭和31年に創業して依頼、地域の皆様に支えられて今日まで営業して参りました。これからも、皆様の安全・安心で快適な住環境づくりのお手伝いが出来ますよう努めて参りますので、かさい不動産(株)笠井建材店をよろしくお願い致します。